8. Giugno 2026
Nomina e revoca dell'amministratore di condominio: quando, come e con quale quorum
Chi nomina l'amministratore di condominio? Con quanti voti? E quando e come può essere revocato? Sono domande che tornano frequentemente nelle assemblee condominiali — spesso nel momento sbagliato, ovvero quando il rapporto con l'amministratore è già compromesso e si agisce senza conoscere le regole.
Conoscere le norme su nomina e revoca non è un dettaglio tecnico riservato agli addetti ai lavori. È uno strumento concreto nelle mani di ogni proprietario per tutelare il proprio patrimonio e i propri diritti condominiali.
Quando è obbligatorio nominare un amministratore
La nomina dell'amministratore è obbligatoria quando il condominio è composto da più di otto condòmini. Al di sotto di questa soglia la nomina è facoltativa — i condòmini possono scegliere di autogestirsi.
Superata la soglia degli otto condòmini, l'assemblea è obbligata a nominare un amministratore. Se non lo fa, ciascun condòmino può rivolgersi all'autorità giudiziaria per richiederne la nomina coattiva.
Come si nomina l'amministratore: il quorum blindato
La nomina dell'amministratore avviene in assemblea con le maggioranze previste dall'art. 1136 del Codice Civile.
A differenza di altre delibere ordinarie, la legge prevede un quorum qualificato e fisso per questa figura. Sia in prima che in seconda convocazione, per la nomina o la conferma dell'amministratore è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (ovvero 500 millesimi).
Non esiste alcuno sconto di maggioranza a 333 millesimi in seconda convocazione: la soglia dei 500 millesimi resta un paletto insuperabile.
La durata del mandato
L'amministratore rimane in carica un anno e il suo mandato si intende rinnovato per uguale periodo (il cosiddetto rinnovo automatico "1+1") salvo diversa delibera assembleare. Questo significa che alla scadenza del primo anno, se l'assemblea non esprime una volontà contraria o non inserisce l'argomento all'ordine del giorno per una nuova nomina, il rapporto prosegue automaticamente.
È un aspetto spesso trascurato: molti condòmini pensano che alla scadenza annuale il mandato decada da solo. Non è così — serve una delibera esplicita per impedire il rinnovo o per sostituirlo.
La revoca dell'amministratore
La revoca può avvenire in due modi: per delibera assembleare o per provvedimento dell'autorità giudiziaria.
La revoca assembleare segue esattamente le stesse maggioranze previste per la nomina: serve il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi, sia in prima che in seconda convocazione.
Un aspetto importante: la revoca può essere deliberata dall'assemblea in qualsiasi momento, senza la necessità di attendere la scadenza naturale del mandato e, in linea generale, senza obbligo di motivazione (salvo il diritto dell'amministratore al risarcimento dei danni se la revoca avviene prima della scadenza senza giusta causa).
La revoca giudiziaria
Esiste poi la revoca giudiziaria, prevista dall'art. 1129 del Codice Civile. In questo caso, ciascun condòmino può ricorrere autonomamente all'autorità giudiziaria per ottenere la revoca forzata dell'amministratore in presenza di "gravi irregolarità".
La legge elenca alcune fattispecie specifiche che costituiscono gravi irregolarità, tra cui:
- Omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale.
- Mancata apertura o mancato utilizzo del conto corrente condominiale dedicato.
- Gestione opaca o distrazione dei fondi del condominio.
- Omessa esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi.
In queste situazioni gravi, il singolo proprietario può agire in tribunale da solo, senza dover prima passare da una delibera dell'assemblea.
Cosa succede dopo la revoca
Dopo la revoca, si apre la delicata fase del "passaggio di consegne". L'amministratore uscente è obbligato per legge a consegnare tempestivamente tutta la documentazione condominiale nelle mani del nuovo successore: registri, verbali, contratti con i fornitori, codici di accesso e gli estratti conto bancari aggiornati.
Finché non avviene il passaggio, l'ex amministratore può eseguire solo le attività urgenti per evitare pregiudizi al condominio, senza diritto a ulteriori compensi. Il rifiuto o il ritardo ingiustificato nella consegna dei documenti costituisce una condotta illecita grave, contro cui il condominio può agire d'urgenza in via d'urgenza (ex art. 700 c.p.c.).
Conclusione
Nomina e revoca dell'amministratore seguono regole precise che ogni condòmino ha il dovere di conoscere per proteggere il proprio immobile. La nomina diventa obbligatoria sopra gli otto condòmini e richiede sempre la maggioranza qualificata di 500 millesimi. La revoca può essere decisa dall'assemblea in ogni momento con lo stesso quorum, oppure richiesta al giudice dal singolo proprietario in caso di gravi inadempienze gestionali.
Conoscere questi strumenti significa governare le decisioni del proprio condominio con consapevolezza, evitando che la gestione del patrimonio comune si trasformi in un'emergenza.